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墨尔本房产——具有升值潜力和投资价值的优质产品

墨尔本房产——具有升值潜力和投资价值的优质产品

据澳洲著名的房产研究机构SQM Research发布数据显示,截止到2017年,澳大利亚所有首府城市空置率均在下降,第4季度下跌0.1%、全年下跌0.2%。其中,墨尔本的住房空置率降到1.8%,而公寓出租挂牌价则上涨4.5%,表现十分亮眼。这组数据正向全球投资者们传递一个信息:澳洲房市持续火热,墨尔本房产是具有升值潜力和投资价值的优质产品。

SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧、利率提升等“不利因素”,墨尔本房价涨幅会减缓,增长率将在2%到8%之间。这些增长最主要的动力来源于以下几个原因。

供不应求,投资者需求强劲

RT Edgar的经济学家Glen Coutinho认为,目前维州火爆的市场是由于房屋供应短缺以及越来越多的中国买家所致。“这种短缺加上低利率正在抬高价格,供应紧张的地方几乎都集中在墨尔本的东部郊区。”有些地区聚集了许多优秀的私立学校,这一点也成为了吸引中国买家的关键因素。

除此之外,不断增长的人口数量也从侧面推高了本地楼市的价格。移民占澳大利亚人口增长的55%,而其中有36%的移民选择移居墨尔本,其中许多移民正处于家庭形成阶段,虽然这些家庭一开始会选择租房,但最终还是会走向买房的道路。

尽管随着这几年房市大热,像悉尼和墨尔本这样的大城市建了不少住宅,但是两地的建筑热潮未能有效满足人口快速增长的需求。根据AUSFOCUS的数据报导,这种情况在维州表现尤为突出,尽管自从2011年第三季度以来,维州持有272,000套净住房,但是仍然无法满足同期新增人口(786,100)的需求,截止2017年6月,住房缺口为514,100,这是目前全澳最高的住房缺口。

供不应求是导致房价一路攀升的主要原因,并且只要有来澳洲这片热土的移民、留学等大军,只要有新生儿在这片美丽的土地上诞生,这个缺口就会永远存在。

政府规划

未来墨尔本城市发展的重点包括西区、远东南、北区,这将创造超过170万个就业机会。根据政府的报告,墨尔本会再增加340万人口,到了2051年,墨尔本将有770万人口。为了适应这种增长,我们将需要比现在多160万的住房。

墨尔本政府计划升级近10万个住宅街区的基础建设,维州规划厅长怀恩(Richard Wynne)表示,稳定土地供应以及高质量区域规划都至关重要。 未来10年,维州政府的基础设施建设经费将从平均每年49亿澳元上升至84亿澳元,这一数字还将继续上升。政府的基础建设无疑为房价增长提供了强有力的支持。

澳洲中央银行现金利率维持低位

自2016年8月以来,澳洲的现金利率就一直维持在1.5%的历史低位不变,据预测,未来也将继续保持1.5%低利率。现金利率降低,意味着市场流动资金增加,房产交易数量增多,这也是澳洲整体房价将继续上涨的重要因素之一。
澳洲的经济仍然在低於其潜力的水平上运行,经济的增长不够强劲,不足以迫使储备银行作出上调利率的决定。工作增多、失业减少、从事全职工作的人数增加了,但是这样的好迹象被一些不好的因素给抵消掉了,工资上涨缓慢,零售业不景气,还有轻度的通货膨胀。房地产市场缓和下来了,储备银行将不必动用利率的杠杆来使市场降温。

房地产中位价

跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较,墨尔本的房价还是很亲民的。据Domain网站关于去年十二月份的数据,悉尼House的中位价约为118万澳币,墨尔本的中位价约为90万澳币,而墨尔本房价涨幅为11.3% ,远高于悉尼(4%),说明在墨尔本购房的增值潜力更大。作为连续7年被评为世界上最宜居城市的墨尔本,同样的价位下,他的居住环境优于悉尼。这可能也是墨市比悉尼更有吸引力的主要原因。

通过上述分析,我们可以得出结论:墨尔本房价很难下跌。“温和的增长”可能是2018年墨尔本房产的特点,不过,高价位的地区有可能面临着“回调”的压力。2018年墨尔本的房市应该是一个稳定并温和增长的趋势,这种市场均衡的状态对于地产开发者来说非常有利。2018年是一个非常适合新入行开放商以及想囤地的开发商一个最好的时机。

 

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