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澳洲投资买公寓(Apartments)还是买别墅(House)

澳洲投资买公寓(Apartments)还是买别墅(House)

买Apartments还是买House?,买Apartments还是买Townhouse?买Apartments还是买有地的房子?买带地的别墅要比公寓增值更大?等等类似的问题是想在澳洲买房的投资者最常问的一个问题。很多在澳洲买过房产的人都为此伤过脑筋,那么今天就让我们具体分析下这两种房产究竟有什么不同以及各自的优缺点。

 

为什么要介绍在澳洲的房产投资呢?

  1. 清新无霾的空气,自由舒适的生活环境,严谨完整的社会保障制度,蝉联多年的世界宜居城市,不断的刷新世界对澳洲的认知。
  2. 近几年来,澳洲政府出台了众多吸引和鼓励海外投资的政策,使得澳洲经济在全球动荡的大环境下仍能稳定发展。随着移民数量的不断攀升,人口的增长是维持房产需求的主要因素,因此澳洲房产市场能持续稳定的增长。
  3. 澳洲房产与其他国家相比具备了很多自身独特的优势。例如租金回报高,投入相对小,可以进行负扣税(投资房产可以合法有效地避税),房产增值效果显著且稳定规律,永久产权,没有遗产税等。

 

在澳洲投资什么类型的房产好呢?

其实看看现实就能知道,无论是公寓,别墅,还是介于两者之间的Townhouse,都有各自的拥护者和实践者,足以说明各有各的道理和优势。不仅华人一向有土地情节,拥有一套带地别墅也是澳大利亚本地人的典型澳洲梦。很多华人都会误认为只有买带地的别墅才会得到更多的增值,而公寓持有支出大,增值慢。其实这是一个认知上的误区。

以Melbourne地区为例,从过往的历史记录看,别墅与公寓的价格曲线图起起伏伏,在形状上几乎是保持一致的,相差甚微。特别是1980年到2000年这21年间,APARTMENT的涨幅甚至要比HOUSE还要高出约15%。在市场向上时,HOUSE并没有因为带地,而比UNIT的涨幅高,涨幅的表现甚至比APARTMENT逊色。

 

根据RP DATA的统计资料显示。当市场处于调整期时,也有HOUSE比APARMENT下降得更多更快的记录。当市场出现大面积波动和不稳定的时候,需要更多资金量的HOUSE就更容易处于有价无市的状态,当租金回报率太低,投资人的压力太大时,就很难长期持有HOUSE来等待升值。所以当市场低迷时,豪宅型的HOUSE或者大地别墅往往是最早跌得最多的。相较之下,APARTMENT在房产的调整期由于租金稳定,持有压力较低,从而更容易熬过低迷期坐等市场复苏。很多人明白长线持有对升值的好处,却往往因为投资策略错误造成压力过大而抛售。

 

公寓VS别墅

租金回报率:House的年平均租金回报率多在2%-3%,部分贵区的回报率更低,而APARTMENT年平均租金回报率在 4%-5%。选择HOUSE做投资,对现金流的要求更高。

特别是买二手别墅或已开发好的土地,则会面临银行低估造成需要额外多的现金压力,而期房HOUSE的建筑时间普遍较短,也要求资金更快到位。

住宅地产的价值基本由其所在的位置、占用的土地和建筑这三部分决定。作为首要因素的位置,分解下来包括就业、交通、学校、购物、周边人群收入、以及未来发展预期等等方面。

资金占用量:投资HOUSE需要更多资金,而APARTMENT的投入则相对较少,例如用只能买一套HOUSE的资金去买2个不同地点的APARTMENT,显然更能达到分散风险的目的。

 

建设周期:不难找到2到3年甚至4年的期房公寓,相对于交房期短的house来说,几年后的公寓房价通常有不同程度的上涨,就算银行给予的估价比较保守,对2年以上的期房APARTMENT来说,通常估值都能达到原价,甚至溢价,这样对于投资计划的顺利实施是很有利的。而HOUSE的资金压力则要大很多,而且建筑期间还要支付土地和建屋的贷款利息。

 

地理位置:

在多数情况下,HOUSE离交通、购物、学校、医疗比较远,因此租金相对比较低,而且需要相对更长时间租出去。APARTMENT通常离生活设施比较近的地方,出租相对快,租金相对高,但墨尔本的市中心由于盘源供应量相对较多,造成与中国大城市房价规律相违背的状况也就不难理解了。

 

 

退税利益方面:APARTMENT的折旧较高,HOUSE的折旧较低。APARTMENT在退税上面的优势比house明显。APARTMENT更高的退税收益对投资者的现金流大有助益,也提高了再投资能力。

 

升值的风险度:由于HOUSE分布的地域更为广泛,如果有大型的政府规划例如有新的火车轻轨超市等设施进驻,或提高建筑密度的REZONING,对HOUSE的升值是很有利的,但若无明显的因素支撑,也有很多HOUSE的升值是跑输于APARTMENT 的。而处于各种设施附近的APARTMENT在这方面的风险则相对小一点。

 

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