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高密度大型公寓 VS 精品小型公寓

高密度大型公寓 VS 精品小型公寓

高楼大厦,泳池健身房,看着是各种高大上,为什么房价却不升反跌?物业管理费高的吓人,几年就翻番,可租金价格还可能得不到保障?

相比之下,精品小型的公寓开发项目,怎么就是本地人的首选?他们都看重什么?出租回报有保障,租金完全抵扣银行贷款利息,甚至还有盈余,公寓建成就增值,物业管理费还低。

那就来比比看吧!

 

银行对高密度公寓楼实施严格的贷款条件

各大银行对高密度楼盘地区实施严格的贷款政策已不是什么新鲜事。每家银行都有自己的黑名单分发给下面的贷款中介。对于邮政编号出现在黑名单上的地区房产,买家需要付出更多的首付款,接受更多新出台的贷款条件并面临严格的材料审核。而无法符合四大银行贷款条律的买家,不得不向其他小规模银行和机构寻求贷款,高利息和严苛的还款条件是买家们不愿意却也不得不面对的问题。

 

当我们在看房时,一些高密度公寓楼的售房中介,都会先了解买家的付款和贷款情况,因为很多时候买房者的付款方式已成为买卖是否能顺利交易的重大条件。例如,一套市中心的一房户型,价格不高,却因为银行将这个邮编下的楼盘都评估为’高风险‘地区,银行贷款只批房价的70%,更有甚者,如一房户型可能一分钱都贷款不到而导致交易流产的情况比比皆是。

 

为什么会有黑名单?

不同银行都有自己的黑名单,根据各自对高密度住宅区的不同定义,有应对这些高风险区的贷款政策。‘高密度’是与‘高风险’直接挂钩的关键词。 这些’高密度‘公寓楼通常楼层高,住户多,有电梯,阳台。大部分情况,高密度住宅区指的是5层楼及以上,住户数量在40户及以上的公寓楼盘。
高密度公寓楼通常成片式地建造在同一个区内,这是与当地市政厅对该区的城市规划相关的(任何一个公寓项目建造,不论楼层,户数都受到该区城市规划的限制)。而当同一个地区内,已经存在的高楼附近,再建设新的住宅楼盘时,整个区的公寓楼会因为供需关系的改变,从而使得价格受到很大程度的波动影响。所以银行在贷款方面,示高密度为高风险。 

 

试想,在一栋有70户居民的公寓楼旁边,又一栋全新70户的公寓楼建成,可供这个区的居民或租客选择的住宅成倍增长。竞争激烈的当下,同等居住条件,买家和租客选价格便宜的。同样价格,则选居住条件好的。房屋数量供给大于市场需求,纯粹买家市场,毫无稀缺性可言,买房投资等升值的想法是竹篮打水一场空。而事实同样是,政府规划的高密度住宅区内,高楼公寓拔地而起,市面上房源激增,增加的竞争对手不是一户两户,是突然冒出来的几百户,银行贷款难,房价涨不起来,等待出租周期变长,从这些投资‘灾’区,难道购房者还不能看出些什么吗?

 

为什么小型公寓是本地人首选?

从上文不难看出,市场上出现楼房价格变化常常是在公寓交付的时候。价格的增高或降低就是投资人验证自己眼光的时候。若在同一地区,大量高密度公寓的存在或在建,交付时价格下跌显而易见。供大于求的市场里,想要保持期房时的买价着实很不容易。
低密度的小型公寓楼通常在本地市场更受欢迎,不论是自住还是投资都会是首选。整栋公寓楼因为户数少,流动人口少,居民相对稳定,在您对您的邻居相对更加熟识的情况下,居住也就更加安全和放心。相比高密度公寓里,住户多,租客多,不光出门开车碰高峰,上下班坐个电梯都要计划比平时更多的时间,人口流动性大,电梯里永远看到的都是陌生人,更多的不确定性,导致不安全因素增加。
有购买高楼公寓经验的买家,都知道”Sinking Fund”,指的是整栋楼里的住户按照居住面积平摊缴纳的用于支付大楼维修,管理,建筑保险等费用,而公寓楼里的泳池健身房等公共设施,则是使得此费用高居不下的重要因素。通常第一年费用相对较低,而后的第二年开始,费用就可能成倍增长。不论你使用这些公共设施的频率几何,即使你一年用不到几次,费用都必须缴纳。和小型公寓楼相比,同样大小户型,租金相同的情况下,高楼大夏的住户每年不得不在物业管理费上大出血,在投资人角度来看,是完全应该规避的。

 

精品小型公寓

地点!地点!地点!谈到买房,永远离不开的重点。出行是否方便;周边是否有优秀的教育机构;购物休闲区和整个地区的基础建设是否完善都是判断一个项目地点是否值得购买的因素。如果一个项目拥有以上优势,您的投资基础就已经有了扎实的底座。

Barkley 项目

 

一个优质地段的精品小型公寓可以带给你公寓楼的优点,又规避了高楼大厦的缺点。同一个区内,因为竞争少,租客数量有保障,则租金回报有保障。贷款宽松,租金完全抵扣银行利息的同时,还可以有盈余。市场上房源数量稳定,房价跟随趋势上涨,不受房源数量激增的影响。不论何时何地,有规划的投资都是受到追捧的,毕竟钱存在银行只能等贬值。此文的一些浅见,也是希望大家在投资的道路上都能走的更长更远。

Cornus Burwood 项目

Cornus澳钠仕房地产开发公司致力于开发高品质住宅项目。与业界领先的建筑师和设计师紧密可靠地合作关系使得我们能更好地洞察市场需求,秉持可持续发展的设计理念,为置业者选购房产投资回报高的项目,也同时兼顾建筑本身的设计。

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